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2009年，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了疯狂的2007年：商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长51％，并且远超07年7.6亿平方米水平；商品房销售额4.4万亿元，同比增长82.8％，远超07年2.96万亿元的水平。从销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价4695元/平方米，同比增长21％，远高于07年3885元/平方米的水平。

　　在楼市高速增长的拉动下，全国房产销售收入大幅增长。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比2008年下降18.9％；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9％。

　　面对如此疯狂的楼市，在横跨2009-2010年的一个月时间里，房地产调控政策密集出台，从“营业税”到 “国四条”，再到“国十一条”。诸多抑制投资政策的出台，加剧了市场观望氛围的形成，那么，2010年的房地产究竟将呈现怎样的走势，众目所瞩、民心所向的楼房降价能不能得到落实？中央新政对房地产开发市场将起到多大影响？都是全民最为关注的话题。

　　有数据有真相疯狂的2009年

　　2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，同比增长42.1％；销售额43995亿元，同比增长75.5％。其中，商品住宅销售面积同比增长43.9％，销售额增长80.0％。

　　2009年，商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5％。其中，商品住宅销售额增长80.0％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9％和45.5％。同时，在去年销售火爆的情况下，房地产企业获得的定金及预收款15914亿元，增长63.1％；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2％。

　　09年，全国完成房地产开发投资36232亿元，同比增长16.1％，增速虽为十年以来最低水平，但从年初至年末，累计增幅基本呈逐渐扩大态势，复苏态势明显。

　　2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积均比上年有所增长，但增幅均不超过13％。同期，房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，同比下降18.9％；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9％。

　　2009年，全国商品房销量大增的同时，土地购置面积有所下降。据统计，2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比2008年增长4..1％。其中，商品住宅销售面积增长43.9％；办公楼销售面积增长30.8％。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1％。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比2008年下降18.9％；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9％。

　　2009年，房地产开发商赢利颇丰，而其运营资金主要来自银行贷款。据统计，2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长4..2％。

　　而与商品房市场高奏凯歌的同时是保障性住房建设的缓慢进度，据1月19日国土资源部召开的“保增长保红线行动”成效座谈会传出的消息显示，去年1～11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66％。

　　楼市调控频出 2010年楼市走向何处？

　　2009年楼市狂欢后，房地产调控政策纷纷推出，也正基于国家对“抑制房价过快上涨”的表态，大家对于2010年的楼市都有了一丝期待。

　　“我相信2010年房价的涨势绝对不会像2009年那样……”、”2010年房地产的价格，尤其是大城市的房地产价格难免会出现一些比较明显的调整。”在1月17日举行的中央电视台财经频道首届中国经济年会上，来自全国人大财经委、国研中心、清华大学等机构的官员和经济学家均表示，2010年的中国房地产市场或有明显调整。

　　预测一：已成支柱产业房价仍将上扬

　　即使面临宏观调控，但是房地产业依然是国家经济的支柱产业。这番话来自国家统计局总经济师姚景源。作为一个“死多头”其于18日在接受某媒体采访时表示，虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但是，汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。

　　国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示：“我相信2010年房价的涨势绝对不会像2009年那样，这是我们的基本判断。”他认为政府正在出台一系列的政策，“所以我相信2010年的房市比2009年会走得更稳，逐步的健康。”

　　而对于老百姓非常关心的抑制房价的问题，全国人大财经委副主任吴晓灵强调，房价的上涨，货币政策应该给予更多的关注，但不能将压力都放在货币政策上。

　　吴晓灵指出，要解决房价上涨过快的问题，必须建设好3个制度：第一是住房制度，在国家保障房、一般商品房和高端商品房中，政府应该关注的是前两个层次；第二是土地供应制度，针对不同的人群有不同的土地供应制度；第三即金融制度，“为各个不同层次的人获得住房，以及开发商为不同层次的人来提供住房的时候，满足他们融通资金的需要。”

　　她进一步认为，应该把房地产当作一个满足人民基本生活所需的产业来发展，“如果从这个角度来说，我们只要能够把80％、90％的老百姓的基本生活安排好了，高端房价涨多少，不用去管它，可以完全交给市场。”

　　预测二：改革不可避免楼市大幅调整

　　清华大学世界经济研究中心主任李稻葵表示，2010年房地产的价格，尤其是大城市的房地产价格难免会出现一些比较明显的调整。他分析原因在于，这一轮的房地产价格的上涨跟前几年性质有所不同：第一，2009年房价上涨非常快，大城市4月底、5月初突然涨价；第二，明显的带有流动性推动的性质在里面。

　　由此，他认为央行提高存款准备金率是“非常艺术性的货币政策调整方式”，给资本市场、房地产参与者传递了一个非常明确的信号：货币当局关注到了资产价格的变化，“在这个情况下，心态不太稳的、基础不太牢固的房地产价格很可能会产生变化。”

　　李稻葵表示，中国的房地产产业“已经到了非改不可的境地，虽然过去十几年，表面上看、数据上看发展得不错，房价在涨，对国民经济的推动力很强，成为一个支柱产业，但是必须看到，这个产业已经蕴藏着巨大的矛盾。 ”他认为这已经演变为一个没有赢家的游戏，改革不可避免。

　　全国房地产经理人联合会王智中表示，2009年楼市是在空前利好政策的推动下才发展的，当这个外力停止后，房价就有可能往下掉。而在“国十一条”以后，物业税是最值得期待的一个政策，如果没有这种制度设计，房地产调控可能会依然停留在“头痛医头，脚痛医脚”的层面。

　　国信证券报告认为导致09年销售火爆的四个原因在2010年将不复存在，09年楼市的“火爆”和“疯狂”在2010年将难以再现。国信证券指出，随着中央明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松”转向了“中性”，另外，随着未来加息周期到来，如现有的“中性政策”不放松的话，政策面受加息影响将转为“趋紧”，因此09年楼市的“火爆”和“疯狂”在2010年将难以重演，房地产上市公司2010年的销售增长将存在一定的不确定性，这将对2011年的业绩增长构成负面影响。

申明：此文章源于中国金融网，若有侵权，请与我们联系。发表于： 2010/1/22

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