宏观调控历史重演
去年年底密集释放的房地产宏观调控信号,在今年的1月份逐个兑现。重磅出击的“国十一条”,除了重申二套房贷款首付比例不得低于40％外,这份通知还从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面,正式确定2010年楼市政策基调。
专家指出,“国十一条”囊括了保障性住房、房地产信贷与地方政府职责等一些更为实际的问题,显示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。
将“国十一条”与这两年的楼市宏调政策比较,不难发现,“二套房”、“改善型住房”、“保障性住房”等关键词一直是国家调控政策的“主角”。当下的调控政策解读固然重要,对近年来国家宏调政策的对比分析有着同样的重要性。
有保有压,增加保障性住房供应
加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率。
解读:“国十一条”调整供应结构,最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。
从2004年5月《经济适用住房管理办法》正式施行到2006年,国务院出台9部委“十五条”,提出90平方米双70％的标准,从2005年3月“老国八条”提出增加普通商品房和经济住房土地供应到2007年国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》,保障性住房话题就一直是调控重点。
广州是在全国首个推出限价地的城市。从2006年出让全国第一批限价房用地至今,广州共出让了10幅限价地,目前还有四幅没有开发。但由于2008年金融危机,未开发限价地或转为保障房用地,或转为商品房用地。地方政府的限价房政策遭遇了楼市低迷时期限价房贵过商品房的尴尬。
专家认为,增加上述五类住房供给,实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”,通过调整供应结构的方式,让住房“双轨制”落实到位,实现住房市场结构上的大调整。国家重新强调增加限价房供应将对平抑地区房价起到积极作用。
完善招标方式,平抑“地王”频出
进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。
国土资源部门要严格土地出让价款的收缴,深化合同执行监管,加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。
解读:2009年全国各地“地王”频出,地价节节攀升。所以这次国家明确要改善土地出让方式,完善招标投标方式,土地价高者得的拍卖方式不尽完善,招标可以考虑更多因素,比如住房结构比例,规划环境,配套公共服务,而拍卖只强调价格,考虑因素过于单一。
国家从2007年就逐步形成了一个房地产政策调控思路,就是“小盘供地,大盘供房”,这样可以避免开发商延长开发时间,小盘供地有利于加快供地节奏,加快住房的供应速度。而大盘供房,是为了避免开发商减少销售规模,分次销售抬升价格。
业内人士认为,加大闲置土地查处力度,打击开发商囤地炒地是国家的一贯政策,2008年在金融危机的特殊情况下一些地方政府允许开发商放缓开发进度,但现在不能再执行2008年背景下制定的政策,2009年房地产市场已经扭转,如果不加快开发进度,政府出让的土地都形成不了有效供给。
严控信贷,改善型住房未被网开一面
改善型住房并没有出现在“国十一条”的调控政策中。而是“一刀切”,归于二套房的政策里,“房贷首付款比例不得低于40％”。
解读:改善型住房的优惠政策,可以追溯到2008年12月,《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)中的优惠政策:改善需求可比照首套房,享受最低二成首付,利率7折的最大优惠。
这一优惠政策一直沿用到2009年底,在2009年12月14日国务院常务会议上就促进房地产市场健康发展提出“国四条”中,仍然明确表示,“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。”不足一月时间内,中央在这一重大政策上说法的逆转,意味着在高房价不能有效缓解之前,包括改善需求在内的二套及以上购房需求,都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心,这对市场的利空性,明显大于“国四条”。
专家分析认为,“国十一条”未提改善型住房,从字面意思理解,房贷政策已退回到“131号文”出台之前,也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度:即所有二套及以上购房贷款均严格化,且以家庭为界定标准。
抑制投机购房,二套首付40％不是新政
加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40％,贷款利率严格按照风险定价。
解读:专家分析,明确二套房的首付比例不少于40％,非常具有可操作性,严格执行起来,将抑制相当一部分投资投机性购房需求。相比内容含糊的政策性文件表述,该措施明确有效。
事实上,二套房首付比例不低于40％其实不是新政策。2007年9月,央行、银监会就曾联合发布通知,明确二套房贷款首付款比例不得低于40％,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。该政策的出台实施,被誉为当年压垮楼市的“最后一根稻草”,让当年曾经一路高歌猛进的楼市初显“拐点”迹象。
现在的“国十一条”对贷款利率没有强调要按1.1倍执行,这表明国家把这个利率交给各个地方根据具体情况确定利率水平,由地方商业银行来决定。
业内人士分析,首付增加一成,投资和投机的成本就会相应增加一成,相应的,即使房价上涨幅度还是跟过去一样,投资者的利润就会减少。在成本增加、利润减少的情况下,理性的投资者会选择按兵不动。 |
